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买二手商铺要注意什么,交易流程是怎样的

时间:2018-12-14 点击次数:1251次 作者:成都商铺 | 成都商铺网 | 成都商铺信息网 | 成都商铺出租 | 成都商铺出售


 

  买二手商铺注意问题:

  1、实地评估

  购买商铺前,一定要实地考察,认真评估一番,确定这个商铺是否值得买。比如说人流量大不大,人流的转化率高不高,购买力强不强等等;在考察上铺的价值时,最好还要测算一下租金回报率,问下周边在租上铺的租金,假如每年空置期一个月,租金回报率就是月租金的11倍除以总价。

  为了能够更加准确的评估商铺的价值,如果有必要的话,建议聘请专业商铺评估公司进行实地评估,根据他们出具的风险评估报告再决定是否投资。

  2、未来规划

  商铺的价值会受到周边环境、商业规划的影响,如果所在区域未来有其他规划,可是你却不知道,就会影响投资决策的成败。所以,一定要到规划部门详细了解商铺所在位置是否存在新的规划,或者向租客打听一下。

  3、商铺的产权性质

  主要是商铺的土地用途要了解清楚,避免违规的“居改非”。对于一些不是通过正规渠道批准的“居改非”(比如私自“居改非”),日后可能面临被取消的风险,有可能无法办理营业执照,也没有经营资格。所以,一定要在购铺合同中针对这点,拟定一条违约赔偿方式。

  4、商铺的租赁情况

  租客的租期还有多久?室内装修怎么处理?是否签署放弃优先购买权承诺书?等等,这些都要在购铺前做好产调工作。

  5、税费提前算清楚

  进行二手商铺交易,税费是个大头:增值税、契税、个人所得税、印花税、土地增值税(最好是问清楚这个!),动不动就是要付几十万,不搞清楚这些,你就是冤大头。如果税费太多,既可以在总价上砍,也可以在合同中约定,哪些税费由原业主承担。

  6、贷款问题

  商铺贷款成数最多5成,最长10年。再考虑到银行评估价一般比实际成交价低,最后的贷款还不到成交价的5成,所以一定要提前问清楚,准备好充足的首付款。

  7、产权

  购买的商铺产权一定要清晰,最好不要购买有产权问题的商铺,所以购买前一定要查看房屋产权证、土地证、抵押或质押状况的权属证明等,不要全听业主的一面之词。

  8、商铺本身结构

  不是所有好的地段的商铺都能够合理利用,在价格相同的情况下商铺自身的结构就显得相当重要,主要考虑因素有面宽和进深的比例、房屋内部布局结构及利用率、房屋的高度、承重、楼层等;只有这些硬件合格才能保证客户在使用或者后期承租上更符合自己或承租对象的使用标准。

  9、配套

  良好的配套能节省商家客户很多成本与精力。如水、电及电容、燃气、弱电设施、排污化油设施等。购买前一定要核实清楚,要不然改造的难度和成本将直接制约后期自营或者出租效果。

  交易流程如下:

  1.购房资格核验(住宅类)。

  2.网签合同。

  3.地税部门核定契税。

  4.房屋发证大厅办理房屋所有权证。

 

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